Памятка дольщика
Защищать права граждан, приобретающих квартиры на этапе строительства призван Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Участие в долевом строительстве является возможностью улучшить жилищные условия. При этом важно знать об особенностях такой сделки. Подходите серьезно к решению о приобретении квартиры.
Шаг первый: выбор застройщика
Соберите информацию о застройщике – что, где и насколько качественно он уже построил, каковы были сроки строительства. Обязательно уточните цену за квадратный метр. Тот факт, что предлагаемая цена заметно ниже средней рыночной стоимости квадратного метра жилья по городу – повод еще более тщательно проверить все документы.
ПОМНИТЕ, что застройщиком может быть только юридическое лицо, которое в обязательном порядке должно иметь:
- разрешение на строительство данного дома;
- проектную декларацию на строительство дома;
- права на земельный участок, который предоставлен для строительства конкретного дома (свидетельство о праве собственности, зарегистрированный договор аренды или субаренды).
По требованию любого обратившегося лица, застройщик обязан предоставить для ознакомления: учредительные документы; свидетельство о его государственной регистрации; бухгалтерскую отчетность; аудиторские заключения; технико-экономическое обоснование проекта строительства дома; заключение экспертизы проектной документации.
Не обладая специальными познаниями для изучения таких документов, лучше привлечь специалистов, имеющих опыт работы в данной сфере.
ПОМНИТЕ, что выбор застройщика – дело серьёзное, ведь именно застройщик будет нести обязательства по передаче Вам квартиры.
Шаг второй: выбор вариантов (способов) участия в строительстве
- жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы;
- выпуск застройщиком жилищных сертификатов;
- договор участия в долевом строительстве.
ПОМНИТЕ, что договор участия в долевом строительстве - единственный, предусмотренный законом, договорной способ привлечения денежных средств граждан для строительства жилья. Только такой договор защищает от риска двойных продаж и гарантирует право требования от застройщика передачи квартиры.
Шаг третий: Заключение договора участия в долевом строительстве
Заключайте договор долевого участия в строительстве только с застройщиком. При этом обратите внимание, что такой договор должен содержать следующие обязательные условия:
- точное описание объекта (квартиры), а именно: площадь, номер, этаж, подъезд, блок-секция, адрес дома;
- срок передачи объекта недвижимости дольщику по акту приема-передачи;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок – как минимум 5 лет на квартиру и 3 года на инженерно-техническое оборудование;
- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору:
1) залог земельного участка, на котором строится дом, обеспечивает обязательства застройщика по возврату денежных средств дольщика, уплаченных по договору, и уплате денежных средств, причитающихся дольщику вследствие ненадлежащего исполнения застройщиком договора;
2) поручительство банка или страхование гражданской ответственности застройщика (на выбор застройщика) обеспечивают обязательства застройщика по передаче жилого помещения дольщику.
ПОМНИТЕ, что при отсутствии в договоре хотя бы одного из этих условий, он считается незаключенным.
Договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.
И только после того, как договор будет зарегистрирован, застройщик вправе получить от Вас денежные средства.
Осторожно: «серые схемы»!
Известны случаи, когда застройщики предлагают вместо заключения договора участия в долевом строительстве следующие незаконные схемы:
- договор инвестирования;
- договор о совместной деятельности;
- предварительный договор участия в долевом строительстве;
- предварительные договоры участия в долевом строительстве одновременно с заключением договоров займа и (или) выдачей векселей;
- предварительный договор купли-продажи несуществующей (будущей) недвижимости;
- соглашения об уступках прав требований по вышеперечисленным договорам;
- договор бронирования или резервирования квартиры и т.п.
Если застройщик предлагает заключить какой-либо договор отличный от договора долевого участия, ПОМНИТЕ, что негативными последствиями подобных правоотношений может являться:
- отсутствие права требования передачи оплаченной квартиры;
- риск «двойных продаж»;
- риски, связанные с нарушением требований к качеству переданной квартиры, отсутствием гарантийного срока на нее;
- риски, связанные с отсутствием права требования возмещения убытков, выплаты штрафов, пеней, получения гражданином кредитов (займов) для оплаты стоимости квартиры.
При возникновении вопросов по законодательству о защите прав потребителей можно обращаться:
- в Общественную приемную Управления Роспотребнадзора по Новгородской области по адресу: В.Новгород, ул. Германа, д.14 каб. № 101 тел. 971-106, 971-083;
- в Центр по информированию и консультированию потребителей по адресу: г. Великий Новгород, ул. Германа 29а, каб.5, 10,12 тел. 77-20-38, 73-06-77
- в отделе МФЦ по адресу г.В.Новгород, ул.Б.Московская, д.24 (консультацию можно получить каждый первый четверг месяца с.10.00 до 17.00)
Работает Единый консультационный центр, который функционирует в круглосуточном режиме, по телефону 8 800 555 49 43 (звонок бесплатный), без выходных дней на русском и английском языках.
Дополнительно информируем, что функционирует Государственный информационный ресурс для потребителей https://zpp.rospotrebnadzor.ru.
Каждый потребитель может ознакомиться с многочисленными памятками, обучающими видеороликами, образцами претензионных и исковых заявлений. На ресурсе размещена вся информация о судебной практике Роспотребнадзора в сфере защиты прав потребителей.
О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
1 сентября 2024 г. вступит в силу Федеральный закон от 8 августа 2024 г. № 266-ФЗ, предусматривающий следующие изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:
установлен исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора;
изменён гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, установленный договором, с 5 до 3 лет;
изменена ответственность за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства;
неустойка (пеня) потребителю уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов);
если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана:
уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты;
возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов.
При удовлетворении в судебном порядке требований потребителя в дополнение к присужденной сумме суд взыскивает с застройщика в пользу потребителя штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
К отношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств), а также при определении размера неустоек (штрафов, пеней) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 8 августа 2024 г. № 266-ФЗ).
Консультации в сфере защиты прав потребителей можно получить:
— в Общественной приемной Управления Роспотребнадзора по Новгородской области по телефонам: 971-106, 971-083.
-в Центре по информированию и консультированию потребителей по адресу: г. Великий Новгород, ул. Германа 29а, каб.5,10,12 ; тел. 77-20-38; 73-06-77
-по телефону Единого консультационного центра Роспотребнадзора, который функционирует в круглосуточном режиме, по телефону 8 800 555 49 43 (звонок бесплатный), без выходных дней на русском и английском языках;
-в отделе МФЦ по г. Великому Новгороду (адрес: 173000, г. Великий Новгород, ул. Большая Московская, д. 24) консультации можно получить каждый первый четверг месяца с 10-00 до 17- 00.
Самостоятельная передача заявителем письменных обращений в Управление Роспотребнадзора по Новгородской области, направление по почте или курьером осуществляется по адресу: 173002, г. Великий Новгород, ул. Германа, д.14.
Обращения граждан в форме электронных сообщений направляются в Управление Роспотребнадзора по Новгородской области путем заполнения специальной формы в разделе сайта Управления Роспотребнадзора «Прием обращений граждан» и поступают в общественную приемную Управления Роспотребнадзора по Новгородской области.